Fertigungsquote an Neubauwohnungen muss stark erhöht werden.

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Geht es nach den Analysen von AENGVELT-RESEARCH, muss sich im Leipziger Wohnungsbausegment angesichts weiter steigender Bevölkerungszahlen einiges tun. Nachdem der Freistaat Sachsen die Zahlen der 6. Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung veröffentlichte, kommen die Experten auf ein utopisches Ergebnis. Demnach liegt die Neubauquote bis 2030 bei einer prognostizierten Einwohnerzahl von 617.000 auf 33.000 Neubauwohnungen. Das entspricht einer Fertigungsquote von 2.400 Wohnungen im Jahr – im Moment kommt Leipzig nur auf rund ein Drittel des Wertes.


Aktuell liegt die Leerstandsquote in der Messestadt bei unter sechs Prozent. Zum Vergleich: Zur Jahrtausendwende standen in Leipzig rund 22 Prozent aller Wohnungen leer – das waren damals circa 69.000 Wohneinheiten. Aufgrund der steigenden Privathaushalte sowie dem Bevölkerungswachstum werden 2030 laut AENGVELT-Studie rund 33.000 Wohnungen fällig. Zwar erhöhte sich das Jahresvolumen an Neubauwohnungen zwischen 2011 bis 2016 von 580 auf 850 Wohneinheiten, allerdings liegt das meilenweit entfernt von der dafür notwendigen Marke von 2.400 neuen Wohnungen.

Eine genaue Zahl ist aufgrund der wechselhaften Faktoren nicht zu treffen. Wirtschaftsentwicklung, Migrations- beziehungsweise Flüchtlingsbewegungen, Geburten- und Sterberaten sind schwer vorhersehbar und damit immer mit entsprechenden Schwankungen verbunden. Allerdings sind sich die Experten darin einig, dass gemessen am ermittelten zukünftigen Wohnungsbedarf, anhaltender Bedarfsdynamik und aktuellem Fertigstellungsvolumen der heutige Wohnungsbestand lediglich noch etwa drei bis fünf Jahre ausreicht.

Der Wohnungsbedarf, der primär von der Entwicklung der Zahl der bedarfsrelevanten Privathaushalte (= 97% der gesamten Privathaushalte) abhängt, wurde mittels der Komponentenmethode berechnet. Dabei wird zwischen Nachholbedarf, Neubedarf und Ersatzbedarf unterschieden:

  • Der Nachholbedarf entspricht der Differenz zwischen dem Soll-Wohnungsbestand (bedarfsrelevante Privathaushalte plus 3 Prozent Fluktuationsreserve = 323.100 Wohneinheiten) und dem tatsächlichen Wohnungsbestand (= 335.200 Wohneinheiten) im Ausgangsjahr 2016. Die Berechnungen zeigen, dass durch Leerstandreserven aktuell noch ein „negativer“ Nachholbedarf bzw. ein Wohnungsüberschuss von rund 12.100 Wohneinheiten besteht – ohne Berücksichtigung der darin enthaltenen Wohnqualitäten.
  • Der Neubedarf ergibt sich aus der Entwicklung der Zahl der Privathaushalte zwischen 2017 und 2030. Angesichts des anhaltenden Trends zur Haushaltsverkleinerung kann davon ausgegangen werden, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße von aktuell 1,78 Einwohnern moderat auf 1,75 Einwohner pro Haushalt bis 2030 sinkt. Auf dieser Basis erhöht sich die Zahl der Privathaushalte gemäß der Bevölkerungsprognose auf ungefähr 352.700 bedarfsrelevante Haushalte. Daraus ergibt sich ein Neubedarf bis 2030 von rund 29.600 Wohnungen.
  • Über den Ersatzbedarf werden Wohnungen kompensiert, die aus wirtschaftlichen Gründen, altersbedingt oder durch Umnutzung aus dem Markt ausscheiden. Der Ersatzbedarf im Zuge von Wohnungsabbrüchen, Umnutzungen und Zusammenlegungen wurde mit einer moderaten Quote von 0,3 Prozent des Wohnungsbestandes pro Jahr angesetzt und entspricht für den Gesamtzeitraum von 2017 bis 2030 15.800 Neubauwohnungen.

In Summer der drei Faktoren beträgt der Neubaubedarf für eine quantitativ nachfragegerechte Wohnungsversorgung rund 33.000 Wohneinheiten bis ins Jahr 2030.